L'immobilier locatif reste un placement préféré des Français. Mais entre les pièges, la fiscalité et la gestion, il y a beaucoup à savoir avant de se lancer.

Quelle Stratégie Choisir ?

Les types de location

  • Nue longue durée : Classique, stable, mais rentabilité faible (3-5% brut)
  • Meublée (LMNP) : Fiscalité avantageuse, loyers plus élevés, mais plus de gestion
  • Colocation : Rentabilité supérieure (7-10%), gestion plus lourde
  • Courte durée (Airbnb) : Rentabilité max, mais réglementation restrictive et travail intensif

Les chiffres à vérifier

  • Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix achat) x 100. Visez > 6% pour une opération viable.
  • Rentabilité nette : Après charges, impôts, vacance locative. C'est le vrai chiffre.
  • Cash-flow : Loyer - (Crédit + Charges + Impôts). Positif = l'opération s'autofinance.
⚠️ Les pièges classiques :
  • Acheter trop cher (négociez !)
  • Sous-estimer les travaux et la vacance locative
  • Ne pas vérifier le marché locatif local
  • Ignorer la fiscalité (elle mange la rentabilité)

Questions Frequentes

Faut-il un apport ?

Les banques demandent généralement 10% + frais de notaire (~7-8%). Financement à 110% possible mais plus rare et réservé aux dossiers solides.

Gérer soi-même ou déléguer ?

Gestion déléguée : 6-10% des loyers, mais tranquillité. Recommandé pour la courte durée ou si le bien est loin. Gérer soi-même : économie de frais, mais disponibilité nécessaire (visites, réparations, impayés).

Conclusion

L'immobilier locatif peut être un excellent investissement si bien préparé. Faites vos calculs, visitez beaucoup, négociez le prix, et anticipez la fiscalité. C'est un métier qui s'apprend.